Viele Kaufverträge über Immobilien kommen zustande unter Mitwirkung von Maklern. Im diesem Zusammenhang benötigen die Makler dann allerlei Informationen über den Kaufgegenstand, die sie entweder von der Verkäuferseite erhalten, sich selbst beschaffen oder auch von Dritten an sie herangetragen werden. Welche dieser Informationen sie wie, wann und an wen mitteilen dürfen oder müssen, ist oft schwer zu beantworten, hat aber gleichzeitig bisweilen schwerwiegende rechtliche Konsequenzen. Stichwort: Maklerhaftung.

In den meisten Fällen werden die Makler zunächst von der Verkäuferseite mit der Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung beauftragt. Regelmäßig kommt aber auch mit der Käuferseite im Verlauf der Vermarktung jeweils ein eigener Maklervertrag zustande, der dann die Grundlage für die spätere Provisionsforderung ist.

In jedem dieser Vertragsverhältnisse muss der Makler seine rechtlichen Pflichten beachten, gleichzeitig aber seine Neutralität wahren.

Informationsflüsse sind in diesem Konstrukt vielfältig. Eine Maklerin oder ein Makler wird in der Regel von der Verkäuferseite mit Informationen über das Objekt versorgt. Gelegentlich sind diese Informationen aber dürftig, weil die Verkäuferseite selbst nicht viel weiß. Das ist etwa bei geerbten Immobilien oft der Fall. Genauso ist es denkbar, dass bekannte Informationen versehentlich oder auch bewusst nicht erteilt werden, z.B. ein undichtes Dach oder eine fehlende Baugenehmigung. Auch kann eine Maklerin oder ein Makler selbst einen Mangel feststellen, den die Verkäuferseite wiederum nicht kennt, z.B. wenn die Bauakte eingesehen und die fehlende Genehmigung für einen Anbau festgestellt wird. Genauso ist vorstellbar, dass der Maklerin oder dem Makler beachtliche Informationen über die Käuferseite bekannt werden, z.B. Zweifel an der Finanzierbarkeit.

• Wie ist mit all diesen Informationen umzugehen?
• Wem ist was mitzuteilen?
• Was passiert, wenn etwas pflichtwidrig nicht mitgeteilt wird?

In den häufigsten Fällen geht es um Mängel oder Eigenschaften, die der Käuferseite gegenüber aufzuklären sind, um der vertraglich in der Regel nicht abdingbaren Arglisthaftung der Verkäuferseite zu entgehen. Grundsätzlich trifft die Aufklärungspflicht gegenüber der Käuferseite die Verkäuferseite, die sich nicht darauf zurückziehen kann, sie habe eine Maklerin oder einen Makler beauftragt und müsse sich sinngemäß um nichts kümmern.

Die Aufgabe eines Maklers ist der Nachweis einer Vertragsgelegenheit und nicht die Entlastung der Verkäuferseite im Hinblick auf rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Käuferseite. Wenn es also Mängel an dem Kaufobjekt aufzuklären gibt, dann ist es primäre Aufgabe der Verkäuferseite, diese der Käuferseite mitzuteilen. Das kann auf einen Makler oder eine Maklerin delegiert werden, aber die Verkäuferseite trifft die Verantwortung, dass das auch entsprechend umgesetzt wird. Macht ein Makler das dann weisungswidrig nicht, treffen die Ansprüche der Käuferseite trotzdem die Verkäuferseite, die sich das dann, wie man so schön sagt, bei dem Makler wiederholt. Das nennt sich Regress.

Der Makler als Erfüllungsgehilfe

Was aber, wenn (nur) der Makler einen aufklärungspflichtigen Mangel oder Umstand erkennt, ihn aber weder der Verkäufer- noch der Käuferseite mitteilt oder die Maklerin bei der Vermarktung im Exposé oder auf sonstige Weise unzutreffende Angaben z.B. über die Nutzbarkeit von Räumlichkeiten im Dachboden zu Wohnzwecken oder zur Wohnfläche macht? Die Käuferseite wird sich intuitiv auch insoweit oft mit Arglistansprüchen an die Verkäuferseite wenden und den Vertrag anfechten oder Schadensersatz geltend machen wollen.

Ob ein Verkäufer trotz eigener Unkenntnis gegenüber der Käuferseite in solchen Fällen haftet, hängt von seinem rechtlichen Verhältnis zu der Maklerin oder dem Makler ab. Dass die Verkäuferseite in solchen Fällen haftet, wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn die Verkäuferseite der Maklerin oder dem Makler die Vermarktung eigenverantwortlich überlässt, selbst praktisch nicht in Erscheinung tritt und der Makler dann als Erfüllungsgehilfe oder Vertreter auftritt. Das Wissen der Maklerin oder des Maklers wird der Verkäuferseite zugerechnet, die sich dann typischerweise wiederum beim Makler regressieren wird. Der Makler haftet dann gegenüber der Verkäuferseite, weil in der ausgebliebenen Informationserteilung gegenüber der Käuferseite gleichzeitig eine vertragliche Pflichtverletzung des Maklers gegenüber der Verkäuferseite liegt.

Der Regelfall

Das ist aber nicht der Regelfall. Der Regelfall ist, dass der Makler oder die Maklerin nicht als Erfüllungsgehilfe der Verkäuferseite auftritt und dann keine Wissenszurechnung zu Lasten der Verkäuferseite stattfindet. In diesen Fällen ist für die Käuferseite gegenüber der Verkäuferseite in Sachen Arglisthaftung nichts zu holen. Aber das stellt die Käuferseite nicht rechtlos, weil in dieser Konstellation die Maklerin oder der Makler wiederum gegenüber der Käuferseite gegen Pflichten aus  dem auch in diesem Verhältnis bestehenden Maklervertrag verstoßen hat. Die Käuferseite kann sich also mit ihren Schadensersatzansprüchen an den Makler wenden.

Eine grob vergleichbare Situation entsteht umgekehrt, wenn z.B. der Maklerin oder dem Makler die mangelnde Bonität der Käuferseite bekannt wird, diese Information aber nicht an die Verkäuferseite weitergegeben wird. Scheitert der trotzdem abgeschlossene Vertrag dann an der mangelnden Finanzierbarkeit und dem folglich verkäuferseits verzugsbedingt erklärten Rücktritt vom Kaufvertrag, hat der Verkäufer zwar Schadensersatzansprüche gegenüber der Käuferseite, die aber oft faktisch nicht bedient werden können. Parallel haftet der Makler, weil er durch die ausgebliebene Mitteilung der Kenntnis über die mangelnde Finanzierbarkeit wiederum gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag verstoßen hat.

Zusätzlich ist es so, dass in diesen Fällen die Makler oft über den Schadensersatz hinaus auch den Provisionsanspruch verwirken, also in summa auf Schadensersatz haften und zusätzlich keine Vergütung bekommen.

Letztlich ist bei der Vermarktung von Immobilien von allen Beteiligten höchste Aufmerksamkeit darauf zu legen, aufklärungsbedürftige Umstände auch tatsächlich aufzuklären, sich nicht ohne Weiteres darauf zu verlassen, dass der jeweils andere das schon machen wird und insbesondere zu beachten, dass es nicht nur um aktives Unterlassen nötiger Informationen oder ausdrückliche Falschangaben. Die gleiche Wirkung haben sog. Angaben ins Blaue hinein, wenn man nicht absolut sicher ist, dass die in vermuteter Richtigkeit getätigte Äußerung auch wirklich richtig ist.

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